1. El Juicio Ejecutivo Hipotecario y el Origen de la Subasta

Cuando un deudor incumple sus obligaciones crediticias garantizadas con hipoteca, el acreedor (bancos, mutuarias o personas naturales) inicia un Juicio Ejecutivo ante los Juzgados de Letras en lo Civil. Una vez embargado el bien raíz y vencidas las etapas probatorias, el tribunal ordena la subasta pública del inmueble conforme a los Artículos 485 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

2. Determinación de la Postura Mínima (2/3 del Avalúo Fiscal)

La ley fija como regla general que en la primera subasta la postura mínima corresponderá a los dos tercios (2/3) del avalúo fiscal vigente fijado por el Servicio de Impuestos Internos (SII), salvo que las partes hayan acordado expresamente en la escritura de hipoteca una tasación comercial pericial.

Dado que el avalúo fiscal en Chile suele ser sustancialmente inferior al valor comercial de mercado (entre un 30% y un 60% menos), esta base de postura permite adquirir bienes con un margen de asimetría económica considerable.

3. Requisitos para Postular: La Garantía del 10% en Vale Vista

Para tener derecho a realizar posturas en la audiencia de remate (presencial o telemática vía Zoom del Poder Judicial), todo interesado debe consignar una garantía de seriedad de la oferta equivalente al 10% de la postura mínima fijada en las bases. Esta garantía se presenta mediante:

  • Vale Vista Bancario emitido a la orden del tribunal respectivo.
  • Cupón de pago en la cuenta corriente jurisdiccional del tribunal en el BancoEstado.

Si el postor no resulta adjudicatario, el tribunal devuelve íntegramente el Vale Vista una vez finalizada el acta de remate.

4. Acta de Adjudicación, Escrituración y Saneamiento ante el CBR

El acta de remate firmada por el juez y el secretario del tribunal hace las veces de escritura pública provisoria (Art. 495 CPC). Posteriormente, el adjudicatario debe:

  1. Consignar el saldo de precio dentro del plazo legal fijado en las bases (usualmente 3 a 5 días hábiles).
  2. Redactar la escritura definitiva de compraventa en remate judicial.
  3. Obtener la orden judicial de alzamiento de embargos, hipotecas y prohibiciones que pesaban sobre el bien.
  4. Inscribir el dominio a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) competente.